Alex Nabuco dos Santos señala que el reposicionamiento de activos maduros ha pasado a ocupar un papel estratégico en el mercado inmobiliario, especialmente en ciclos de mayor selectividad. En lugar de concentrar los esfuerzos únicamente en nuevos lanzamientos, inversores y propietarios han comenzado a evaluar con mayor cuidado el potencial de inmuebles ya existentes, ubicados en áreas consolidadas y con demanda comprobada.
La lógica detrás de este movimiento es económica y operativa. Los activos maduros suelen estar insertos en regiones con infraestructura lista, oferta limitada e historial de ocupación. Cuando se reposicionan adecuadamente, estos inmuebles logran competir en calidad y eficiencia con productos nuevos, sin asumir los mismos costes e incertidumbres de un desarrollo desde cero.
Activos maduros y el valor de la localización consolidada
Desde la perspectiva de Alex Nabuco dos Santos, la principal ventaja de los activos maduros es la localización. Los inmuebles situados en zonas centrales o consolidadas difícilmente pueden ser replicados por nuevos proyectos, ya sea por restricciones urbanísticas o por la escasez de terrenos. Este factor crea una base sólida para estrategias de retrofit.
Además, estas regiones ya concentran demanda real. Empresas, residentes y servicios conocen el entorno, los accesos y la infraestructura disponible. El reposicionamiento, en este caso, no depende de promesas futuras, sino de mejoras tangibles que elevan el estándar del activo y amplían su atractivo.
El retrofit como respuesta al coste y al tiempo de desarrollo
Según el análisis de Alex Nabuco dos Santos, el aumento del coste de construcción y la complejidad regulatoria han hecho que los nuevos lanzamientos sean más desafiantes. Licencias, plazos prolongados y exposición a variaciones del mercado incrementan el riesgo del desarrollo tradicional. El retrofit, en cambio, suele requerir menos tiempo y capital, además de ofrecer mayor control sobre el cronograma.
La reutilización de la estructura existente reduce costes de cimentación, movimiento de tierras y parte de las obras civiles. En muchos casos, la inversión se concentra en sistemas, fachada, distribución y eficiencia operativa. Este enfoque permite dirigir recursos a atributos que el mercado valora de forma inmediata, como confort, tecnología y sostenibilidad.
Eficiencia operativa y adecuación a la nueva demanda
Según el entendimiento de Alex Nabuco dos Santos, un retrofit exitoso va más allá de la estética. Busca adecuar el inmueble a las exigencias actuales de uso, eficiencia y desempeño. Sistemas de climatización, iluminación, conectividad y circulación adquieren protagonismo, ya que impactan directamente en el coste de ocupación y en la experiencia del usuario.
Los inmuebles corporativos reposicionados, por ejemplo, pueden reducir gastos operativos y atraer inquilinos más cualificados. En el segmento residencial, las mejoras en áreas comunes, accesibilidad y confort incrementan el valor percibido y la liquidez. La actualización funcional es lo que transforma un activo antiguo en un producto competitivo.
Esta adecuación a la demanda actual explica por qué muchos retrofits superan, en retorno ajustado al riesgo, a proyectos nuevos en regiones menos consolidadas.
Comparación con nuevos lanzamientos: riesgo y previsibilidad
De acuerdo con Alex Nabuco dos Santos, los nuevos lanzamientos siguen siendo relevantes, pero exigen una lectura cuidadosa del timing y de la localización. En mercados más selectivos, el riesgo de errar en la fijación de precios o en la velocidad de ventas es mayor. El retrofit, cuando está bien estructurado, parte de una base conocida, reduciendo las incertidumbres.
Mientras que los lanzamientos dependen de la absorción futura, los activos reposicionados ya cuentan con un historial de demanda. La previsibilidad de ocupación y de ingresos tiende a ser mayor, lo que atrae a inversores con un perfil más conservador o con foco en renta recurrente.
Esta comparación no elimina el papel del desarrollo, pero refuerza que el retrofit se ha convertido en una estrategia central y no solo en una alternativa puntual.
Sostenibilidad e imagen del activo
Como observa Alex Nabuco dos Santos, el retrofit también dialoga con las agendas de sostenibilidad y eficiencia energética. La actualización de sistemas, la reducción del consumo y el reaprovechamiento de la estructura existente contribuyen a un menor impacto ambiental. Este factor gana peso en la decisión de empresas e inversores atentos a criterios de eficiencia y responsabilidad.
Además, el reposicionamiento mejora la imagen del activo ante el mercado. Un inmueble actualizado transmite profesionalismo, cuidado y alineación con estándares contemporáneos, lo que influye directamente en la percepción de valor y en la disposición a pagar.
Cuándo el retrofit crea más valor
En la interpretación de Alex Nabuco dos Santos, el retrofit crea más valor que los nuevos lanzamientos cuando combina localización consolidada, alto coste de reposición y demanda clara. En estos casos, la ganancia no está solo en el precio final, sino en la relación entre inversión, riesgo y tiempo de retorno.
Los inversores que identifican activos con potencial de reposicionamiento logran capturar valor donde el mercado ya existe, en lugar de apostar por narrativas futuras. Este enfoque resulta especialmente eficaz en ciclos de mayor cautela, en los que la previsibilidad y la eficiencia son decisivas.
El reposicionamiento de activos maduros deja de ser una solución puntual y pasa a integrarse en estrategias inmobiliarias de largo plazo, demostrando que, muchas veces, actualizar es más eficiente que empezar desde cero.
Autor: Maxim Fedorov